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Êtes-vous familier avec la queue entière? Non, pas en gros – tail-tailing.
Cette stratégie d'investissement spécifique est rarement utilisée. Il est similaire à la vente en gros, mais il existe une différence essentielle.
Dans cette vidéo, j’expliquerai tout en vous montrant un nouveau projet que nous venons d’acheter à Tahoma, Wash.
Qu'est-ce que Whole Tailing?
Le «full tailing» ressemble beaucoup à la vente en gros – seulement différent. Dans un contrat de gros, vous obtenez un bien sous contrat, puis vous l'assignez à un utilisateur final (un investisseur, un réparateur, un responsable, etc.) moyennant des frais. Ils vont ensuite fermer sur la propriété.
Toutefois, dans le cas d’une transaction sans entrave, vous finissez par acheter la propriété et la fermer en entiercement. Vous le possédez, mais vous vous retournez immédiatement pour le remettre immédiatement sur le marché MLS ou le vendre et le vendre à un utilisateur final.
Pour cette propriété, notre idée est de la vendre à un utilisateur final qui va vivre à la maison.
Les personnes intéressées par le full-tailing doivent se méfier de quelques signaux d'alarme qui pourraient éventuellement décourager un acheteur final ou, plus important encore, contrarier l'inspecteur de l'acheteur. Nous (et vous!) Devons donc régler tous ces problèmes de santé et de sécurité, ces petits recoins qui pourraient effrayer quelqu'un avant de mettre la maison sur le marché.
En relation:
Ce qu'il faut prendre en compte quand on tire la queue entière:
1. Comparables (aka Comps)
Dans la vidéo ci-dessus, lorsque nous réfléchissons à ce qu’il faut réparer et à ce qu’il faut laisser seul dans la propriété, nous pensons aux compétitions du quartier. Nous ne voulons pas dépenser des dizaines de milliers de dollars pour la réhabilitation de cette maison, mais nous ne pouvons pas espérer en avoir plus pour mon argent si toutes les autres maisons du quartier ont été complètement rénovées et détruites.
Cela étant dit, nous prévoyons de refaire un dosseret mal installé dans la cuisine, de placer un nouveau robinet, de remplacer le comptoir par du granit et d’échanger l’évier. Une fois que nous aurons déterminé le coût de tout cela, nous envisagerons d’ajouter une sorte de facteur de folie qui pourrait vraiment le pousser au niveau supérieur et l’aider à vendre.
2. Détails
Les gens ne veulent pas vivre parmi la saleté ou la mémoire d’autres personnes (c’est-à-dire des diagrammes de croissance écrits au mur). Nous allons donc payer pour que cette propriété soit nettoyée en profondeur.
Nous allons aussi retoucher la peinture. Et nous allons nettoyer la salle de bain et calfeutrer tout ce qui a l’air dégoûtant. Nous remplacerons toutes les portes endommagées et ajouterons une porte là où il en manque une.
3. Problèmes notables
Cette maison est un artisan de 1910 sans fondations complètes. C’est un système de poste et de jetée.
Alors allons-nous hisser la maison et tout niveler? Non pourquoi? Cela pourrait causer plus de dégâts qu’il ne vaut la peine, et c’est un quartier de premier acheteur de la ville. Le dernier acheteur a acheté la propriété comme ça.
De plus, une inspection complète a été effectuée et des ingénieurs sont venus jeter un coup d’œil, et cette maison ne sombre pas. Cela n’a pas été réglé uniformément.
Voici ce que nous allons faire à la place. Nous allons déchirer le vinyle / la moquette, trouver les zones les plus enfoncées et appliquer du béton concret, liquide, liquide, que vous pouvez acheter dans les quincailleries à grande surface. Ensuite, nous remplacerons le revêtement de sol.
4. structure
Dans le crawlspace, nous allons également nous assurer que tout est complètement sain. Nous allons attacher toutes les poutres et les poteaux.
Pourquoi? Je pense: "Qu'est-ce qu'un inspecteur des achats va examiner?"
S'ils commencent à voir des poutres et des poteaux qui ne sont pas attachés, cela pourrait soulever des problèmes. Même si cette propriété n’est pas vraiment nécessaire, je souhaite lui donner une apparence plus propre, plus ordonnée, plus solide structurellement.
5. Problèmes extérieurs / autres problèmes majeurs
Dehors, nous allons peindre le pont. Ce n’est pas très cher, seulement quelques centaines de dollars pour une peinture de pont de très haute qualité.
Mais le toit est bien plus important que cela. De l’avant, lorsque nous avons acheté cette propriété, le toit semblait en bon état. Mais une fois que nous sommes entrés dans la cour et que nous l’avons inspectée plus avant, nous avons réalisé que c’était un toit plus ancien.
Nous ne nous attendions cependant pas à remplacer le toit de cette propriété. Nous avons acheté la maison rapidement; nous n’avons pas inspecté le toit à fond.
C’est la raison pour laquelle il est important d’examiner avec soin les problèmes liés au toit, aux fondations, à l’électricité et à la plomberie, des choses coûteuses à réparer qui pourraient gâcher votre projet dans son ensemble.
Conclusion
Alors, rappelez-vous, le full-tailing est une excellente idée si vous pouvez conclure la transaction, en particulier si vos frais de mission sont élevés et que vous ne voulez pas que le vendeur en connaisse le montant. C’est aussi une bonne idée si vous voulez passer rapidement à l’autre.
Mais il est extrêmement important de ne pas exagérer le projet et d’inspecter minutieusement tout au long du processus, afin que l’inspecteur des achats ne détecte rien dans le backend. Regardez la vidéo ci-dessus pour plus de détails sur le talon entier et pour connaître les chiffres associés à cet accord.
Est-ce que le concept de la queue entière a un sens pour vous? Avez-vous des questions supplémentaires sur le processus?
Demandez-moi dans la section commentaire!
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